BAB V

TINJAUAN TENTANG HAK TANGGUNGAN

A.	Dasar Hukum Hak Tanggungan.
Hak Tanggungan diatur dalam Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996. Judul resmi dari Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 adalah Undang-undang Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UUHT). UUHT ini disahkan pada tanggal 9 April 1996, Lembaran Negara RI Nomor 42 tahun 1996, dengan adanya UUHT, maka hanya ada lembaga hak tanggungan sebagai pengganti hypotheek dan creditverband. 
Tujuan dari UUHT adalah memberikan landasan untuk dapat berlakunya lembaga HT yang kuat yang didalamnya antara lain menegaskan atau meluruskan persepsi yang kurang tepat diwaktu lalu. Tujuan yang lainnya adalah memberikan jaminan kepastian hukum. baik bagi kreditur maupun debitur.
Berlakunya UUHT berpengaruh terhadap berlakunya ketentuan hipotik yang diatur dalam BAB XXI Buku II KUHPerdata, yaitu berkaitan dengan objek hipotik yang berupa tanah. Dengan berlakunya UUHT, maka jika jaminannya berupa tanah dan segala sesuatu yang berkaitan dengan tanah, ketentuan yang berlaku bukan lagi hipotik tetapi UUHT. 

B. Pengertian Hak Tanggungan.
Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksudkan dalam UU No. 5 Th. 1960, berikut atau tidak berikut benda-benda yang lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah untuk melunasi utang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur yang lain, sebagaimana diatur dalam Pasal 1 angka 1 Undang-undang No. 4 Th. 1996.

C.  Subjek Hak Tanggungan.
Dalam setiap perikatan selalu ada dua pihak, demikian pula dengan Hak Tanggungan, subjek hak tanggungan yaitu Pemberi Hak Tanggungan dan Pemegang Hak Tanggungan.
Pasal 8 ayat (1) UUHT menyebutkan  bahwa : Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan.
Berdasarkan  Pasal 8 ayat (1) UUHT tersebut,  dapat diketahui bahwa pihak yang memberikan HT adalah baik perseorangan maupun Badan Hukum. Namun untuk Badan Hukum maka harus mempunyai wewenang untuk memberikan HT ini. Selanjutnya ayat (2)-nya menyebutkan bahwa : "Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek HT sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus ada pada pemberi HT pada saat pendaftaran HT dilakukan". Ayat ini memberikan keterangan bahwa wewenang untuk memberikan HT harus sudah ada pada waktu pendaftaran HT dilakukan dalam Daftar Kantor Pertanahan. Hal tersebut disebabkan karena lahirnya HT adalah pada saat didaftarkannya. Pendaftaran merupakan syarat mutlak lahirnya  Hak Tanggungan dan mengikatnya Hak Tanggungan terhadap pihak ketiga. Sebagai bukti pendaftaran Hak Tanggungan diterbitkan Sertifikat Hak Tanggungan (SHT) oleh Kantor Pertanahan di mana sertifikat tersebut memuat irah-irah “Demi Ketuhanan Yang Maha Esa” sehingga mempunyai kekuatan eksekutorial sebagaimana putusan pengadilan.
Pemegang HT diatur dalam Pasal 9 UUHT, yang menentukan bahwa pemegang HT adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang. Dalam hal ini pemegang HT adalah perseorangan maupun Badan Hukum yang menjadi kreditur.

D. Obyek Hak Tanggungan
		Benda yang dapat dijadikan obyek Hak Tanggungan dapat berupa tanah dan benda atau hasil karya yang terkait dengan tanah. Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah tanah dengan status: Hak Milik; Hak Guna Usaha; Hak Guna Bangunan. Hal ini didasarkan pada Pasal 4 ayat (1) UUHT.  Obyek Hak Tanggungan lainnya adalah Hak Pakai di atas tanah Negara yang di dasarkan pada Pasal 4 ayat (2) UUHT selanjutnya berdasarkan Pasal 4 ayat (3) dijelaskan bahwa pembebanan Hak Tanggungan pada Hak Pakai atas tanah Hak Milik diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.  Selanjutnya berdasarkan Pasal 4 ayat (3) UUHT menjelaskan bahawa HT juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan. Pada ayat (5)-nya dijelaskan pula apabila bangunan, tanaman dan hasil karya sebagaimana dimaksud pada ayat (4) tidak dimiliki oleh pemegang Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta otentik.
		Hak kepemilikan tanah eks hukum adat yang telah ada akan tetapi proses administrasi/konversinya belum dilaksanakan seperti girik, petuk, ketitir, dan lain-lain dapat juga dijadikan obyek Hak Tanggungan dengan ketentuan pembebanannya dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.
		Pembebanan Hak Tanggungan dapat meliputi juga benda-benda yang terkait dengan tanah dengan memperjanjikannya dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan, seperti :
a.	Bangunan yang berada di atas tanah maupun di bawah permukaan tanah obyek Hak Tanggungan (basement);
b.	Satuan rumah susun atau apartemen yang berada di atas tanah obyek Hak Tanggungan (Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan);
c.	Tanaman yang tumbuh di atas tanah obyek Hak Tanggungan;
d.	Mesin-mesin yang tertanam dalam fondasi tanah obyek Hak Tanggungan;
Hasil karya lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan hak atas tanah obyek Hak Tanggungan dan secara hukum dianggap sebagai benda tidak bergerak.
 Hak Pakai yang dimaksudkan pada Pasal 4 ayat (1) UUHT seperti yang telah diuraikan di atas adalah Hak Pakai tertentu yaitu Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dan dapat juga dibebani Hak Tanggungan. Selain itu pasal ini juga mengatur tentang “Hasil Karya”, di dalam penjelasan disebutkan bahwa hasil karya adalah candi, patung, gapura, relief yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan.
Berlakunya UUHT membawa konsekuensi ketentuan UUHT dinyatakan berlaku terhadap pembebanan hak jaminan atas rumah susun dan hak milik atas satuan rumah susun. Berdasarkan ketentuan tersebut perlu diadakan penyesuaian dalam UU No. 16 Th. 1985 tentang Rumah Susun (UURS), khususnya penyesuaian istilah hipotik dan fidusia pada Pasal-pasal 12, 13, 14, 16 dan 17 UURS menjadi dibaca sebagai Hak Tanggungan (Moh. Hasan Wargakusumah, 2003: 78-79).
Berkaitan dengan obyek Hak Tanggungan, Pasal 5 UUHT menentukan  bahwa:
(1)  Suatu obyek HT dibebani dengan lebih dari satu HT guna menjamin   pelunasan 
lebih dari satu utang.
(2) Apabila suatu obyek HT dibebani dengan lebih dari satu HT, peringkat masing-
     	masing HT ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan.
(3) Peningkat HT yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal 
     	pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan  (APHT) yang bersangkutan.
		Sudargo Gautama berpendapat bahwa tanggal harus diganti dengan nomor dari APHT,  karena hal tersebut telah ditentukan dalam Memori Penjelasan. Selanjutnya didalam Memori Penjelasan ditambahkan bahwa hal tersebut dimungkinkan karena pembuatan beberapa APHT tersebut hanya dapat dilakukan oleh PPAT yang sama (Sudargo Gautama, 1996: 66).

E. Fase/Tahapan Pemberian Hak Tanggungan.
	Agar pemberiaan Hak Tanggungan dapat diakui secara hukum dan mengikat bagi para pihak maka pemberiannya harus melalui tiga fase sebagai berikut :
a.	Pembuatan perjanjian kredit sebagai perjanjian pokok yang di dalamnya terdapat janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan kredit;
b.	Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang menunjuk pada perjanjian pokok dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang wilayah kerjanya mencakup tempat di mana hak atas tanah berada;
  c.    Pendaftaran APHT ke Kantor Pertanahan (BPN). 
Tata cara pernberian Hak Tanggungan di dalam UUHT  diatur dalam Pasal 10 UUHT. Berdasarkan Pasal 10 UUHT, tata cara pemberian Hak Tanggungan adalah sebagai berikut: 
(1)	Pemberian HT didahului dengan janji untuk memberikan HT sebagai jaminan pelunasan hutang tertentu, yang dituangkan didalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian hutang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan hutang tersebut.
(2)	 Pemberian HT dilakukan dengan pembuatan APHT oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
(3)	Apabila obyek HT berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan, pemberian HT harus dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.
Telah diuraikan didalam isi pasal tersebut bahwa HT merupakan perjanjian accesoir (ikutan) dari perjanjian pokoknya yaitu perjanjian hutang piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan hutang dan merupakan bagian yang tak terpisahkan. Perjanjian pokoknya dapat dilakukan dengan akta dibawah tangan atau harus dibuat dengan akta otentik atau dilakukan dengan cara notariil. Hal ini tergantung pada ketentuan hukum yang mengatur materi perjanjian. 
Pada ayat (2)-nya disebutkan bahwa pemberian HT harus dilakukan dengan pembuatan APHT oleh PPAT, maka jelas bahwa APHT harus diduat dengan akta otentik. Selanjutnya pada ayat (3) disebutkan tentang obyek HT yang berasal dari konversi hak lama dan telah memenuhi syarat untuk didaftarkan, namun pendaftarannya belum dilakukan, maka ada kemungkinan untuk mengikatnya dengan HT. Pemberian HT dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan. Tanah yang dimaksudkan adalah tanah hak adat yang belum bersertifikat. Jadi belum didaftarkan namun sedang dalam proses untuk didaftarkan. Dengan demikian debitur yang tanahnya belum bersertifikat dapat mengajukan kredit asalkan dilakukan permohonan pendaftaran hak atas tanah tersebut. Hal ini dimaksudkan untuk mendorong pensertifikatan hak atas tanah.
	Selanjutnya tentang isi dari APHT diatur dalarn Pasal 11 UUHT. Di dalam APHT wajib dicantumkan :
(1)    a. Nama dan identitas pemegang dan pemberi HT;
b. Domisili pihak-pihak sebagaimana dimaksud pada huruf a, dan     apabila 
diantara mereka ada yang berdomisili diluar Indonesia,   baginya harus     
pula  dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia, dan dalam hal  
domisili   pilihan itu tidak  dicantumkan, maka Kantor PPAT tempat 
pembuatan APHT    dianggap sebagai domisili yang dipilih;
c. Penunjukan secara jelas hutang atau hutang-hutang yang   dijamin 
    sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 10 ayat (1).
d. Nilai tanggungan;
e. Uraian yang jelas mengenai obyek HT.
(2)  Dalam APHT dapat dicantumkan janji-janji, antara lain:
a. Janji yang membatasi kewenangan pernberian HT untuk      
menyewakan obyek HT dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/atau menerima uang sewa dimuka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang HT;
b. Janji yang membatasi kewenangan pemberi HT untuk mengubah bentuk  
     atau tata susunan obyek HT, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih  
     dahulu dari pemegang HT;
c. Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang HT untuk   
mengelola obyek HT berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan   Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak obyek HT apabila debitur sungguh-sungguh cidera janji;
d. Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang HT untuk 
menyelamatkan obyek HT, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan  eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi obyek HT karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan UU;
e. Janji bahwa pemegang HT pertama mempunyai hak untuk menjual atas 
    kekuasaan sendiri obyek HT apabila debitur cidera janji;
f. Janji yang diberikan oleh pemegang HT pertama bahwa obyek    HT tidak     
    akan dibersihkan dari HT;
g. Janji bahwa pemberi HT tidak akan melepaskan haknya atas obyek HT  
                tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang HT;
h. Janji bahwa pemegang HT akan memperoleh seluruh atau    sebagian dari
    ganti rugi yang diterima pemberi HT untuk pelunasan piutangnya apabila  
    obyek HT dilepaskan haknya oleh pemberi HT atau dicabut haknya untuk 
    kepentingan umum;
i. Janji bahwa pemegang HT akan memperoleh seluruh atau    sebagian dari   
   uang asuransi yang diterima pemberi HT untuk    pelunasan piutangnya, 
   jika obyek HT diasuransikan;
J. Janji bahwa pemberi HT akan mengosongkan obyek HT pada   waktu  
    eksekusi HT;
k. Janji yang dimaksud dalam Pasal 14 ayat (4).
Terhadap isi pasal ini Sudargo Gautama berpendapat bahwaPasal ini memuat apa yang secara wajib dicakup dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Jika tidak dimuat, maka Hak Tanggungan bersangkutan menjadi "batal demi hukum"(Sudargo Gautama, 1996: 66).
	Di dalam Pasal 12 UUHT disebutkan "Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang HT untuk memiliki obyek HT apabila debitur cidera janji, batal demi hukum". Komentar yang diberikan Sudargo Gautama : tidak dimungkinkan bahwa diperjanjikan, dalam hal debitur ingkar janji, maka obyek HT akan menjadi milik dari pemegang HT ini. Larangan tersebut jelas diadakan untuk melindungi kedudukan pihak debitur dan juga pemberi Hak Tanggungan lainnya. Jadi yang dilarang ialah bahwa pihak kreditur secara ’’serta merta’’ menjadi pemilik dari benda HT ini, jika pihak debitur ciderajanji.
	Hak Tanggungan lahir pada hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi pertanggal hari kerja berikutnya. Hal ini ditegaskan  Pasal 13 UUHT. 
	Selanjutnya sebagai bukti keberadaan HT, maka Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat HT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Sertifikat tersebut harus memuat irah-irah dengan kata-kata : "Demi Keadilan berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa", dengan demikian sertifikat HT tersebut mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum dan berlaku sebagai pengganti grosse akte hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah. Apabila diperjanjikan lain, maka sertifikat hak atas tanah dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan. Hal ini diatur dalain Pasal 14 UUHT.

F.	Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)
  Pada dasarnya pembebanan Hak Tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan, hanya apabila benar-benar diperlukan yaitu dalam hal pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir di hadapan PPAT diperkenankan menggunakan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT).
 Alasan subjektif pembuatan SKMHT adalah alasan teknis yaitu dia tidak dapat hadir sendiri didepan PPAT untuk membuat APHT. Jadi SKMHT dibuat dengan alasan si pemohon tidak dapat hadir sendiri di hadapan PPAT untuk membuat APHTnya.
 Judo Paripurno berpendapat bahwa pemberian wewenang tambahan kepada PPAT untuk membuat SKMHT itu dalam rangka memudahkan pemberian pelayanan kepada pihak-pihak yang memerlukan, mengingat keberadaan PPAT sampai wilayah Kecamatan, sedangkan Notaris tidak selalu ada di wilayah Kecamatan, khususnya daerah-daerah di luar Jawa (Judo Paripurno, 1996:2).
  Setelah berlakunya UUHT, akta kuasa harus bernama. : Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Hal ini berbeda jika dibandingkan sebelum berlakunya UUHT, sebab pemberian nama untuk akta Notaris yang memuat Pemberian Kuasa Untuk Memasang Hipotik berbeda-beda, antara lain : Surat Kuasa Untuk Memasang Hipotik, Kuasa Untuk Memasang Hipotik (KMII), Surat Kuasa Memasang Hipotik (SKMH). 	
   Surat Kuasa Mebebankan Hak Tanggungan (SKMHT) harus dibuat dengan akta Notaris atau akta PPAT, sehingga bentuknya akta otentik,  sebagaimana diatur dalam Pasal 15 Undang-undang No. 4 Th. 1996. 
Surat Kuasa Mebebankan Hak Tanggungan (SKMHT) tidak boleh memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum yang lain selain kuasa membebankan Hak Tanggungan.
    Dalam hal pemberian Hak Tanggungan dilakukan melalui SKMHT maka kuasa yang diberikan tersebut tidak dapat ditarik kembali dan tidak dapat berakhir oleh sebab apapun kecuali kuasa tersebut telah dijalankan atau telah habis jangka waktunya. Surat kuasa yang tidak dapat ditarik kembali dan tidak hapus oleh sebab apapun, (bahkan dengan meninggalnya di pemberi kuasa), kecuali telah dilaksanakannya kuasa dan karena telah habis jangka waktunya, disebut dengan kuasa mutlak. Ketentuan tentang SKMHT, di dalam UUHT diatur dalam Pasal 15 UUHT.
	Mengenai jangka waktu SKMHT, Undang-Undang Hak Tanggungan Atas Tanah membedakannya berdasarkan status hak atas tanah yang akan dibebani Hak Tanggungan dan jenis kredit yang diberikan, yaitu sebagai berikut :
a.	SKMHT untuk obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang sudah terdaftar (Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai) jangka waktunya ditetapkan 1 (satu) bulan setelah diberikan;
b.	SKMHT untuk hak atas tanah yang sudah belum terdaftar (eks tanah adat atau konversi hak lama) jangka waktunya ditetapkan 3 (tiga) bulan setelah diberikan;
c.	SKMHT untuk kredit tertentu (Peraturan Menteri Negara Agraria No. 4 Th. 1996) yaitu Kredit Usaha Kecil (kredit kepada KUD, KUT, Koperasi Primer), Kredit Pemilikan Rumah/Rumah Susun Sederhana, dan kredit produktif dengan plafond tidak melebihi Rp 50 juta (Kupedes, KKU), jangka waktunya ditetapkan sampai saat berakhirnya masa berlakunya perjanjian pokok yang bersangkutan. Yang dimaksud masa berlaku perjanjian pokok tersebut adalah jangka waktu perjanjian kredit sehingga misalnya perjanjian kredit berjangka waktu 1 (satu) tahun maka SKMHT untuk kredit tersebut berlaku untuk jangka waktu 1 (satu) tahun.
Dalam jangka waktu yang telah ditentukan sebagaimana tersebut di atas, SKMHT harus diikuti dengan APHT, jika dalam waktu tersebut SKMHT belum berubah menjadi APHT maka SKMHT  batal demi hukum, artinya SKMHT dianggap tidak pernah ada.
Tentang isi atau muatan SKMHT sangat berbeda dengan SKMH. SHMHT tidak diperbolehkan membuat kuasa melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan hak tanggungan. Selain itu tidak memuat kuasa substitusi. Selanjutnya di dalam SKMHT dicantumkan secara jelas tentang "jumlah hutang" yang dijamin dengan Hak Tanggungan, Pasal 3 ayat (1) UUHT menyebutkan bahwa utang yang dijamin pelunasannya dengan hak Tanggungan dapat berupa : "utang yang telah ada atau yang telah diperjanjikan". Kuasa untuk membebankan hak tanggungan adalah kuasa mutlak, artinya SKMHT tidak dapat ditarik kemball atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga.
	Obyek HT harus diuraikan secara jelas dalam SKMHT. Mengenai obyek dalam SKMHT adalah sama dengan obyek HT, yaitu tanah-tanah yang belum terdaftar (belum bersertifikat), hak-hak atas tanah yang berasal dari konversi. Termasuk didalam pengertian tersebut adalah tanah-tanah yang sudah bersertifikat tetapi belum tercatat atas nama pemberi HT, yakni tanah-tanah yang belum selesai pengurusan balik namanya, pemecahannya atau penggabungannya.
		Kemudian mengenai subyek SKMHT adalah sama dengan subyek HT yaitu perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek HT pada saat pendaftaran HT tersebut dilakukan.

E. Jaminan Kepastian Hukum Bagi Kreditur dan Debitur
	Menurut Hartono Hadi Soeprapto, jaminan adalah sesuatu yang diberikan kepada kreditur untuk menimbulkan keyakinan bahwa debitur akan memenuhi kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan  (Hartono Hadi Soeprapto, 1984: 50)
	Kepastian hukum merupakan perlindungan yang yustiabel terhadap tindakan sewenang-wenang, yang berarti bahwa seseorang akan dapat memperoleh sesuatu yang diharapkan dalam keadaan tertentu (Sudikno Mertokusumo, 2002: 134).
	Pengertian jaminan yang diberikan oleh Hartono Hadisoeprapto di atas adalah jaminan yang ada kaitannya dengan hukum jaminan. Jaminan disini berkaitan dengan adanya pemberian kredit. Berdasarkan pengertian tersebut dan definisi mengenai kepastian hukum yang diberikan oleh Sudikno Mertokusumo, penulis merumuskan pengertian jaminan kepastian hukum adalah adanya keyakinan bahwa seseorang akan dapat memperoleh sesuatu yang diharapkan dalam keadaan tertentu.
	Berkaitan dengan pemberian kredit, yang bertindak sebagai krediturnya adalah Bank, maka harus dilandasi atas keyakinan kreditur atas kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya, dan wajib dilakukan atas dasar asas pemberian kredit yang sehat dan prinsip kehati-hatian, agar pemberian kredit tersebut tidak merugikan kepentingan kreditur, debitur dan masyarakat (Thomas Suyanto, 1996: 1).
	Di dalam pemberian kredit melalui perbankan, barang jaminan bukan merupakan hal yang mutlak, namun dalam praktek pada umumnya unsur jaminan dalam suatu pemberian kredit merupakan faktor yang lazim diperhatikan oleh kreditur, antara lain dengan dipersyaratkannya agunan yang dapat digunakan sebagai pelunasan hutang dalam hal debitur tidak memenuhi kewajibannya.
	Jaminan kepastian hukum bagi kreditur terdiri dari adanya beberapa ketentuan yang sifatnya wajib untuk sahnya APHT. Tidak dicantumkannya secara lengkap ketentuan-ketentuan dalam akta tersebut mengakibatkan akta yang bersangkutan batal demi hukum.
	Untuk memenuhi asas spesialitas dari HT, baik mengenai subyek, obyek, maupun utang yang dijamin, hal-hal yang wajib dicantumkan dalam APHT adalah:
a.  Nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan;
b.	Domisili pihak-pihak sebagaimana disebut pada a, dan apabila diantara mereka ada yang berdomisili diluar Indonesia baginya harus pula dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia, dan dalam hal domisili pilihan itu tidak dicantumkan, kantor	PPAT tempat pembuatan APHT dianggap sebagai domisili yang dipilih;
c.  Penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin dengan HT;
d.  Nilai tanggungan;
e.  Uraian yang jelas mengenai obyek HT.
	Selanjutnya mengenai jaminan kepastian hukum bagi debitur. Dalam rangka melindungi kepentingan debitur dan pemberi HT lainnya, terutama jika nilai obyek HT melebihi besarnya utang yang dijamin dengan HT, maka pemegang HT dilarang secara serta merta menjadi pemilik obyek HT apabila debitur cidera janji. Walaupun demikian, tidaklah dilarang bagi pemegang HT untuk menjadi pembeli obyek HT asalkan melalui prosedur yang ditentukan dalam UU ini.
	Thomas Suyanto menentukan ada beberapa jaminan yang dapat memberikan kepastian hukum bagi debitur adalah:
a.  Setelah HT hapus karena:
1) Hapusnya utang yang dijamin dengan HT;
2) Dilepaskannya HT oleh pernegang HT;
     3) Pembersihan HT berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua 
Pengadilan Negeri; Kantor Pertanahan mencoret catatan HT tersebut pada buku tanah Hak atas tanah dan sertifikat,
b.  Dengan hapusnya HT, sertifikat HT yang bersangkutan ditarik dan bersama-sama buku tanah, HT dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantor Pertanahan;
c.  Apabila kreditur tidak bersedia memberikan pernyataan tertulis bahwa HT telah hapus karena piutangnya telah lunas atau karena kreditur melepaskan HT yang bersangkutan, pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan perintah pencoretan tersebut kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi tempat HT yang bersangkutan didaftar (Thomas Suyanto, 1996: 1)
Pemilik tanah (debitur) menurut hukum adat yang telah ada akan tetapi proses administrasi dan konversinya belum selesai dilaksanakan, masih tetap dapat mengagunkan tanahnya untuk mencari kredit ke bank. Didalam penjelasan UUHT antara lain disebutkan bahwa "Mengingat tanah dengan kepemilikan berdasarkan hukum adat pada waktu ini masih banyak, pembebanan HT pada hak atas tanah dimungkinkan asalkan pemberiannya dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah tersebut. Kemungkinan ini dimaksudkan untuk memberi kesempatan kepada pemegang hak atas tanah yang belum bersertifikat untuk memperoleh kredit. Disamping itu, kemungkinan di atas dimaksudkan juga untuk mendorong pensertifikatan hak atas tanah pada umumnya". Dengan adanya ketentuan ini berarti bahwa penggunaan tanah yang bukti kepemilikannya berupa girik, petuk, dan lain-lain yang sejenis masih dimungkinkan sebagai agunan sebagaimana diatur dalam UU Nomo 7 Tahun 1992 tentang Perbankan. Ketentuan inipun memberikan jaminan kepastian hukum bagi calon debitur yang pada umumnya terdiri dari rakyat kecil pemilik tanah adat untuk memperoleh kredit dari bank dengan menggunakan tanahnya tadi.

F. Peran Badan Pertanahan Nasional dalam Menunjang Berlakunya UUHT
Badan Pertanahan Nasional (BPN) mempunyai empat komponen dalam administrasi pertanahan yaitu dibidang Pemberian Hak Atas Tanah, Penatagunaan Tanah dan Landrefom. Keempat fungsi tersebut berkaitan satu sama lain dan pada gilirannya mempunyai kaitan dengan hak atas tanah dan pemberian jaminan atas tanah untuk memperoleh pinjaman uang. Komponen Pendaftaran Tanah adalah komponen BPN yang paling dekat kaitannya dengan hal-hal yang berkaitan dengan proses dan prosedur pelaksanaan HT atas tanah.
Pendaftaran tanah berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta, pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian syarat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. Sebagai salah satu fungsi utama, pendaftaran tanah adalah melaksanakan pendaftaran dalam "daftar-daftar umum" (public registers) perbuatan hukum mengalihkan hak dan pembebanan hak, serta, peralihan hak yang bukan karena perbuatan hukum seperti pewarisan dan  lelang. Pendaftaran ini termasuk pula pendaftaran atau pencatatan hapusnya utang (pembebanan), pemberian hak, hapusnya hak, dipecahnya hak dan sebagainya (Djoko Walijatun, 1996: 1).
Peran BPN dalam menunjang berlakunya UUHT adalah dalam hal proses pembebanan HT. Dalam proses pembebanan HT dilaksanakan melalui dua tahap kegiatan, yaitu :
a. Tahap pemberian HT, dengan dibuatnya APHT oleh PPAT, yang didahului dengan perjanjian utang-piutang yang dijamin.
b. Tahap pendaftaran di Kantor Pertanahan, yang merupakan saat       
    lahirnya HT tersebut.
Peran BPN ada pada tahap kedua yaitu tahap pendaftarannya. Di tingkat kabupaten atau kota, Badan Pertanahan Nasional diwakill oleh Kantor Pertanahan Nasional (KPN). Didalam Pasal 1 butir 23 PP No. 23 Th. 1997 dijelaskan bahwa "Kantor Pertanahan adalah unit kerja Badan Pertanahan Nasional di wilayah kabupaten atau kotamadya, yang melakukan pendaftaran hak atas tanah dan pemeliharaan daftar umum pendaftaran tanah".
Pendaftaran tanah mempunyai tiga tujuan yaitu:
a.  Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang
     hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar 
     agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang sah dari hak 
     yang bersangkutan;
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan,
     termasuk Pemerintah, agar dengan mudah dapat memperoleh data yang  
     diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah  
      dan satuan rumah susun yang terdaftar.
c.   Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

G.   Eksekusi Hak Tanggungan 
      Eksekusi Hak Tanggungan dapat dilakukan dengan tiga cara:
1.	Melalui penjualan di bawah tangan. Penjualan di bawah tangan dilakukan berdasarkan kesepakatan Pemberi dan Penerima Hak Tanggungan jika cara demikian dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan para pihak. Pelaksanaan penjualan di bawah tangan hanya dapat dilakukan setelah melewati 1 (satu) bulan sejak diumumkan dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan;
2.	Melalui kekuatan titel eksekutorial yang tercantum dalam Sertifikat Hak Tanggungan. Eksekusi obyek Hak Tanggungan berdasarkan titel eksekutorial (irah-irah “Demi Ketuhanan Yang Maha Esa”) dengan cara mengajukan permohonan fiat eksekusi Hak Tanggungan kepada Pengadilan Negeri;
3.	Melalui kekuasaan penerima Hak Tanggungan sendiri (parate eksekusi berdasarkan pasal 6 UUHT). Eksekusi berdasarkan kekuasaan sendiri (parate eksekusi) dengan cara mengajukan permohonan lelang eksekusi terhadap obyek Hak Tanggungan langsung ke Kantor Lelang Negara.

H.   Hapusnya Hak tanggungan 
       Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut:
1.	Hapusnya atau lunasnya hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan. Sesuai dengan sifat accesoir dari Hak Tanggungan maka adanya Hak Tanggungan tergantung dari adanya hutang yang dijamin dalam hal ini perjanjian kredit/perjanjian pokoknya, sehingga apabila perjanjian kredit tersebut hapus maka demi hukum Hak Tanggungan akan turut hapus. Adapun perjanjian kredit akan hapus antara lain oleh sebab-sebab sebagai berikut: karena pembayaran/pelunasan hutang, pembaharuan hutang (novasi), pembebasan hutang (hapus tagih), kebatalan atau pemabatalan oleh Pengadilan, dan kadaluwarsa (tidak dilakukan penagihan selama 30 tahun);
2.	Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan. Hak Tanggungan diberikan semata-mata untuk kepentingan kreditur/penerima Hak Tanggungan sehingga apabila penerima Hak Tanggungan secara sukarela melepaskannya maka Hak Tanggungan dengan sendirinya hapus;
3.	Pembersihan sisa nilai Hak Tanggungan yang membebani obyek Hak tanggungan yang dijual dalam pelelangan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri;
4.	Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan. Hak atas tanah dapat hapus karena sebab-sebab yang ditentukan UUPA anrtara lain karena pencabutan hak oleh negara, hapus jangka waktunya (Hak Pakai, HGB, HGU) karena pelepasan hak oleh pemiliknya, tanahnya musnah.

I.	Latihan Soal
1.	Ali mempunyai sebidang tanah yang belum terdaftar. Pada suatu hari ia memerlukan uang dan ingin mengajukan kredit di Bank dengan jaminan tanah tersebut.
Pertanyaan:
a.	Apakah tanah yang belum terdaftar dapat dijadikan jaminan utang? 
b.	Sebutkan apa yang menjadi objek hak tanggungan.
c.   Sebutkan beberapa hal yang tidak boleh dimuat dalam SKMHT. 
d.   Jelaskan proses lahirnya hak tanggungan.
2. a. Jelaskan apa yang dimaksud dengan  SKMHT bersifat mutlak.
     b. Sebutkan beberapa hal yang tidak boleh dimuat dalam SKMHT.
 3. Untuk memenuhi asas spesialitas dari HT, baik mengenai subyek, obyek, maupun utang yang dijamin, sebutkan hal-hal yang wajib dicantumkan dalam APHT!
 4. Sebutkanlah peran BPN dalam mendukung berlakunya UUHT!
 5. Sebutkan tiga cara melakukan eksekusi terhadap Hak Tanggungan.

J. DAFTAR PUSTAKA
Mariam Darus Badrulzaman,1996, Posisi Hak Tanggungan dalam Hukum Jaminan Nasional, Seminar: Hak Tanggungan atas Tanah dan Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah, Kelompok Studi Hukum Bisnis, Fakultas Hukum UNPAD, Bandung, Citra Aditya.

Priyo Handoko, 2006, Menakar Jaminan Atas Tanah Sebagai Pengaman Kredit Bank, Jember: Center for Society Studies.

Sudargo Gautama, 1996, Komentar atas Undang-Undang Hak Tanggungan Baru Nomor 4 Tahun 1996, Bandung, Citra Aditya.

Thomas Suyanto, dkk, 1996, Dasar-Dasar Perkreditan, Jakarta, Gramedia.

R.I., Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.